5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集900g是几斤 900g是多少毫升团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数900g是几斤 900g是多少毫升(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 900g是几斤 900g是多少毫升