近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(l日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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